L’hypothèque, c’est quoi ?

L’hypothèque est un terme couramment utilisé lors de l’achat d’un bien immobilier. Généralement, lors de la souscription d’un prêt immobilier à la banque, il vous faudra justifier d’une garantie, la banque se protégeant ainsi des impayés de remboursement du crédit. Plusieurs possibilités s’offrent à vous, dont l’hypothèque qui est l’un des moyens les plus utilisés pour garantir votre achat auprès de votre banque. Cela signifie que, si vous ne payez pas vos mensualités de crédit, la banque pourra saisir votre logement afin de rembourser le montant du prêt.

À la différence du gage immobilier, le débiteur conserve l’usage de son bien. En effet, dans le cas d’un gage immobilier, le propriétaire du bien cède entièrement l’utilisation de son bien au créancier.

En cas de non-paiement du crédit sous hypothèque, une procédure de saisie immobilière sera alors engagée sous la directive d’un huissier de justice. Celui-ci proposera dans un premier temps un étalement de la dette, puis procédera, dans un second temps, à l’expulsion des propriétaires si nécessaire. La banque pourra ensuite vendre le bien afin de rembourser sa créance.

Comment mettre en place et inscrire une hypothèque ?

L’hypothèque vous offre une garantie sur votre emprunt immobilier, que ce soit pour un terrain à construire, un bien neuf ou ancien, des travaux ou encore un achat sur plan.

Pour être mise en place, l’hypothèque doit obligatoirement être conclue par acte authentique, c’est-à-dire dans le respect des formalités légales et signée devant un notaire. Afin d’être valable, le notaire fera une demande d’inscription au service de la publicité foncière.

Chaque bien doit être déclaré individuellement : vous ne pouvez pas inscrire plusieurs biens en même temps. Différents points devront être mentionnés dans les bordereaux déposés : 

• Le montant de la somme empruntée et garantie
• Le bien sur lequel porte la garantie, en précisant la nature du bien, la localisation et la désignation cadastrale.

L’inscription de l’hypothèque permet également au créancier bénéficiaire de défendre ses intérêts, en cas de désaccord avec d’autres créanciers. Il est possible, pour toutes les personnes qui le souhaitent, d’obtenir une copie ou un extrait des documents mentionnant les inscriptions des hypothèques.

Les différents types d’hypothèques

Les articles 2395 et 2396 du Code Civil présentent les trois types d’hypothèques existantes. Malgré leurs différences, toutes permettent d’avoir une garantie quant au non-paiement du débiteur.

• L’hypothèque conventionnelle

L’hypothèque conventionnelle résulte d’un contrat passé entre le débiteur et le créancier, et répond donc au droit commun des contrats. Contrairement aux autres types d’hypothèques, il s’agit ici d’un simple accord entre les deux parties. 

Le propriétaire n’est pas dépossédé de ses biens et conserve l’ensemble des droits relatifs à son bien immobilier, tout en sachant les risques qu’il encourt s’il ne respecte pas le paiement de sa dette.

Afin de garantir sa validité, ce type d’hypothèque doit faire l’objet d’un acte authentique, signé devant un notaire. La convention d’hypothèque est un acte signé devant le notaire, et doit respecter certaines conditions :

• Le bien doit appartenir au débiteur.
• Le constituant doit avoir la capacité d’aliéner le bien.
• Le bien doit être dans le commerce.
• La nature du bien doit être identifiée.

• L’hypothèque légale

L’hypothèque légale est celle qui résulte de la loi. Ce type d’hypothèque peut porter sur tous les biens du débiteur, elle est donc plus large que l’hypothèque conventionnelle. Elle doit toutefois faire l’objet d’une inscription aux services de la publicité foncière pour être opposables aux tiers.

Ce type d’hypothèque peut par exemple être utilisé pour gérer et protéger le patrimoine d’un mineur.

• L’hypothèque judiciaire

L’hypothèque judiciaire résulte d’un jugement entre un débiteur et un créancier. Elle est en général appliquée lorsque le débiteur n’a pas respecté son engagement de paiement.

Durée et fin de l’hypothèque

L’hypothèque a un caractère accessoire, c’est-à-dire qu’elle s’éteint avec la créance qu’elle garantit. L’inscription au service de la publicité foncière ne peut dépasser 50 ans, et prend fin automatiquement (sans frais, ni démarches) un an après la fin de la dernière échéance de remboursement du crédit immobilier.

Il est possible de lever l’hypothèque de façon anticipée dans certaines situations :

• Si vous vendez votre bien avant la fin de votre crédit.
• Si vous vendez votre bien avant la fin de l’inscription de l’hypothèque.

Dans ce cas, vous devez en faire la demande auprès d’un notaire avec l’accord de votre créancier. Les frais engendrés par cette procédure de mainlevée seront alors à votre charge.

« Si votre banque refuse la mainlevée, vous devez demander une hypothèque judiciaire en vous rapprochant du tribunal judiciaire. » nous informent Me Parrod et Me Sabatier.